Bli kund Annonsera
måndag 18 februari 2019
Mitt i juridiken
Mitt i juridiken
Läs direkt!
Publicerad: 5 oktober 2009,

Hur kan en köpare av gammal industrimark skydda sig mot att bli skyldig att stå för kostnaderna för sanering av föroreningsskador trots att köparen inte på något sätt bidragit till dessa?

Hans L. Bergqvist, Advokat och partner på Advokatfirman Delphi svarar.
Hans Bergqvist Advokat/Partner Advokatfirman Delphi

VERKTYG

»
Skriv ut
»
Tipsa en vän

Ansvaret för föroreningsskador regleras i 10 kapitlet miljöbalken (MB). Primärt är den ansvarig som bedriver eller har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som har bidragit till en föroreningsskada, det s.k. verksamhetsutövaransvaret.

I 3 § förskrivs att om det inte finns någon verksamhetsutövare som kan utföra eller bekosta avhjälpande av en föroreningsskada är var och en som förvärvat fastigheten ansvarig, om förvärvaren vid förvärvet kände till föroreningen eller då borde ha upptäckt den. Enligt över-gångsbestämmelserna till miljöbalken är förevarande bestämmelse inte tillämplig på förvärv som skett före miljöbalkens ikraftträdande, vilket var den 1 januari 1999.

Ansvaret för föroreningsskador enligt 10 kap MB är ett offentligrättsligt ansvar, d v s ett ansvar gentemot det allmänna. Ansvaret enligt 3 § träffar alla som köpt en förorenad fastighet efter den 31 december 1998. Finns flera led av köpare är dessa gentemot det allmänna solidariskt ansvariga, d v s myndigheterna kan aktualisera ett ansvar mot såväl nuvarande som tidigare fastighetsägare, förutsatt alltså, att dennes förvärv skedde efter den 31 december 1998. Ansvaret kan följaktligen inte heller avtalas bort eller inskränkas gentemot det allmänna i avtal parterna emellan.  Däremot kan parterna givetvis i avtal reglera hur ett sådant ansvar skall fördelas dem emellan, om det aktualiseras.

Det kan i sammanhanget också noteras att en fastighetsförvärvare även kan få ett ”verksamhetsutövaransvar” om han genom t ex grävnings- och schaktningsarbeten på en förorenad fastighet bidrar till att föroreningarna sprids. Dessutom kan en godtroende fastighetsförvärvare, som inte heller varit verksamhetsutövare och alltså är fri från ansvar, ändå förpliktas att i skälig utsträckning svara för kostnader som motsvaras av den värdeökning på fastigheten som avhjälpande åtgärder medför.

Hur skyddar man sig då som fastighetsköpare? Först kan noteras att om fastigheten ägs av ett bolag som i sin tur förvärvat fastigheten före den 1 januari 1999, ak¬tualiseras inte fastighetsägaransvaret enligt 3 § om bolaget förvärvas i stället för själva fastigheten.

Vidare är ansvaret enligt 3 § subsidiärt i förhållande till verksamhetsutövaransvaret i 2 §, d v s det aktualiseras endast om det inte finns någon ansvarig verksamhetsutövare.  Ansvaret enligt 3 § träffar också endast ondtroende köpare (vid förvärvet kände till föroreningen eller borde ha upptäckt den). En fastighetsköpare bör således förvissa sig om vad det är han köper genom att genomföra en miljöjuridisk och -teknisk underökning av fastigheten. En sådan kan bl a innefatta uppgifter om tidigare ägare och verksamheter, om tidigare verksamhetsutövare finns kvar och är solventa för ett aktualiserat ansvar, slag och omfattning av föroreningar, risk för spridning, saneringsbehov och alternativa åtgärder samt kostnader.

Den information köparen på så sätt får fram kan givetvis också användas som argument för pris och garantier i köpeförhandlingarna. Det skall då framhållas att det enligt 10 kap 11 § MB åligger den som äger eller brukar en fastighet att genast underrätta tillsynsmyndigheten om det upptäcks en förorening på fastigheten som kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. Underrättelseskyldigheten är straffsanktionerad. Den information som kommer fram under en för-säljningsprocess kan alltså aktualisera krav på utredning och saneringsåtgärder, vilket f.ö. varit lagstiftarens syfte.

Som ovan sagts kan givetvis säljare och köpare i köpeavtalet eller annan handling reglera hur ett eventuellt ansvar gentemot det allmänna skall fördelas dem emellan. I de fall förekomst av föroreningar är kända kan i allmänhet kostnader för utredningar och saneringsåtgärder, om sådana skulle aktualiseras, beräknas i någon mån. En köpare kan emellertid aldrig vara säker på att säljaren finns kvar eller är solvent den dag ett ansvar aktualiseras. Ansvarsfördelningen bör därför så långt möjligt beaktas redan under förhandlingarna om köpeskillingens storlek. Någon form av säkerhet, t ex innehållande av viss del av köpeskillingen under avtalad garantitid, bankgaranti eller andra typer av säkerheter och försäkringslösningar, förekommer också. Kruxet i detta sammanhang är emellertid att de garantier en säljare är villig att ställa i köpeavtalet regelmässigt avser en begränsad tid medan ansvaret enligt 10 kap MB är evigt.

Parterna kan givetvis också komma överens om att säljaren före köpet sanerar fastigheten, vilket då måste ske efter samråd med tillsynsmyndigheten. Men även om en fastighet är eller blir sanerad är man som ägare eller köpare inte fredad mot återkommande krav på utredning eller åtgärder från det allmännas sida i framtiden.

Sammanfattningsvis kan bästa skydd således sägas vara kunskap, riskbedömning samt fördelning och reglering av förekommande risk köpare och säljare emellan.  

 

Hans L. Bergqvist

 

                                                               

Nya domarutnämningar

Vid sitt senaste sammanträde har regeringen utnämnt sex nya domare.

Försök med snabb-förfarande i brottmål

Sedan januari 2018 pågår i norra Stockholm en försöksverksamhet för att snabbare kunna utreda och lagföra vissa typer av brott. Försöket utvidgas nu till att också omfatta unga lagöverträdare under 18 år..

Foto Europeiska unionens domstol

Fyra kandidater kvar till EU-domartjänst

Av nio kvalificerade sökande till tjänsten som svensk domare i EU-domstolen i Luxemburg efter Carl Gustav Fernlund, har Domarnämnden nu beslutat att kalla fyra till intervju.

Nordia utser ny delägare

Carl-Johan Allansson har valts in som delägare i Nordia med start den första januari.

DI leder arbete med nya EU-riktlinjer

Datainspektionen kommer att leda arbetet med att ta fram nya EU-riktlinjer för tolkning av begreppen personuppgiftsansvarig och personuppgiftsbiträde och deras respektive skyldigheter.

Foto MRR-photography

53 nya advokater

Sveriges advokatsamfund antog 53 nya ledamöter vid sitt sammanträde den 24 januari.

Foyen rekryterar inom miljörätt

Foyen Advokatfirma har anställt bolagsjurist Tomas Fjordevik från Swedavia AB. Han ingår i advokatfirmans affärsområde för Mark och Miljö.

Juristmässan för Göteborgs studenter

När Gaius arbetsmarknadsmässa för jurister ägde rum på Handelshögskolan i Göteborg stod mingel med ett 70-tal utställare, spännande föreläsare och flera event på schemat.

DLA Piper nyanställer

Byrån rekryterar advokaterna Mikael Moreira och Björn Rustare som kommer att fokusera på transaktioner och avtal inom teknologisektorn samt arbetsrätt.

Foto Wavebreakmedia

Nya domare

Regeringen har den 24 januari utnämnt fyra nya domare.

Ny delägare i Wigge & Partners

Wigge & Partners expanderar med rekrytering av advokat Frida Sander som ny delägare.

Foto © Gunold Brunbauer | Dreamstime.com

Ny svensk domare i Europadomstolen

Europarådets parlamentariska församling har valt Erik Wennerström till ny svensk domare i Europadomstolen i Strasbourg.

Så mycket tjänar bolagsjuristerna

En undersökning med lönestatistik för bolagsjurister i Sverige har presenterats. Ur ett generellt perspektiv är lönerna lika oavsett kön. Nytt för i år är att en mer ingående analys av chefsjuristerna gjorts.

Två domare utnämnda

Regeringen har den 17 januari utnämnt två nya kammarrättsdomare.

Foto Ilya Andriyanov

Ny brottsstatistik

Brottsförebyggande rådets preliminära statistik över anmälda brott 2018 visar en ökning av antalet anmälda våldtäkter men en stor minskning av antalet anmälda bostadsinbrott.

Danowskydelägare startar ny byrå

Den 1 januari startade L&L Advokatbyrå som är grundad av fyra advokater från Danowsky & Partners.

Viss ökning av disciplinanmälningar

Antalet disciplinanmälningar mot advokater 2018 var något större än 2017. Den långsiktiga trenden är dock att anmälningarna blir färre, trots att antalet advokater ökar. Det framgår av ny statistik från Advokatsamfundet.

Foto Stockholms universitet

Högst antal sökande på juristprogrammet

Efter urval två till vårterminen 2019 har totalt 18.525 personer antagits till utbildningar vid Stockholms universitet. Populärast var juristprogrammet.

Jag vill ha daglig bevakning av juridiska
nyheter från InfoTorg Juridik.
 
E-post: 
 
 
 
OBS! Om du loggar in kan du lägga upp ett
personligt urval för ditt Nyhetsbrev.
 
Logga in och lägg upp ett Nyhetsbrev.




 
» Logga in automatiskt