Bli kund Annonsera
lördag 24 augusti 2019
Mitt i juridiken
Mitt i juridiken
Läs direkt!
Publicerad: 5 oktober 2009,

Hur kan en köpare av gammal industrimark skydda sig mot att bli skyldig att stå för kostnaderna för sanering av föroreningsskador trots att köparen inte på något sätt bidragit till dessa?

Hans L. Bergqvist, Advokat och partner på Advokatfirman Delphi svarar.
Hans Bergqvist Advokat/Partner Advokatfirman Delphi

VERKTYG

»
Skriv ut
»
Tipsa en vän

Ansvaret för föroreningsskador regleras i 10 kapitlet miljöbalken (MB). Primärt är den ansvarig som bedriver eller har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som har bidragit till en föroreningsskada, det s.k. verksamhetsutövaransvaret.

I 3 § förskrivs att om det inte finns någon verksamhetsutövare som kan utföra eller bekosta avhjälpande av en föroreningsskada är var och en som förvärvat fastigheten ansvarig, om förvärvaren vid förvärvet kände till föroreningen eller då borde ha upptäckt den. Enligt över-gångsbestämmelserna till miljöbalken är förevarande bestämmelse inte tillämplig på förvärv som skett före miljöbalkens ikraftträdande, vilket var den 1 januari 1999.

Ansvaret för föroreningsskador enligt 10 kap MB är ett offentligrättsligt ansvar, d v s ett ansvar gentemot det allmänna. Ansvaret enligt 3 § träffar alla som köpt en förorenad fastighet efter den 31 december 1998. Finns flera led av köpare är dessa gentemot det allmänna solidariskt ansvariga, d v s myndigheterna kan aktualisera ett ansvar mot såväl nuvarande som tidigare fastighetsägare, förutsatt alltså, att dennes förvärv skedde efter den 31 december 1998. Ansvaret kan följaktligen inte heller avtalas bort eller inskränkas gentemot det allmänna i avtal parterna emellan.  Däremot kan parterna givetvis i avtal reglera hur ett sådant ansvar skall fördelas dem emellan, om det aktualiseras.

Det kan i sammanhanget också noteras att en fastighetsförvärvare även kan få ett ”verksamhetsutövaransvar” om han genom t ex grävnings- och schaktningsarbeten på en förorenad fastighet bidrar till att föroreningarna sprids. Dessutom kan en godtroende fastighetsförvärvare, som inte heller varit verksamhetsutövare och alltså är fri från ansvar, ändå förpliktas att i skälig utsträckning svara för kostnader som motsvaras av den värdeökning på fastigheten som avhjälpande åtgärder medför.

Hur skyddar man sig då som fastighetsköpare? Först kan noteras att om fastigheten ägs av ett bolag som i sin tur förvärvat fastigheten före den 1 januari 1999, ak¬tualiseras inte fastighetsägaransvaret enligt 3 § om bolaget förvärvas i stället för själva fastigheten.

Vidare är ansvaret enligt 3 § subsidiärt i förhållande till verksamhetsutövaransvaret i 2 §, d v s det aktualiseras endast om det inte finns någon ansvarig verksamhetsutövare.  Ansvaret enligt 3 § träffar också endast ondtroende köpare (vid förvärvet kände till föroreningen eller borde ha upptäckt den). En fastighetsköpare bör således förvissa sig om vad det är han köper genom att genomföra en miljöjuridisk och -teknisk underökning av fastigheten. En sådan kan bl a innefatta uppgifter om tidigare ägare och verksamheter, om tidigare verksamhetsutövare finns kvar och är solventa för ett aktualiserat ansvar, slag och omfattning av föroreningar, risk för spridning, saneringsbehov och alternativa åtgärder samt kostnader.

Den information köparen på så sätt får fram kan givetvis också användas som argument för pris och garantier i köpeförhandlingarna. Det skall då framhållas att det enligt 10 kap 11 § MB åligger den som äger eller brukar en fastighet att genast underrätta tillsynsmyndigheten om det upptäcks en förorening på fastigheten som kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. Underrättelseskyldigheten är straffsanktionerad. Den information som kommer fram under en för-säljningsprocess kan alltså aktualisera krav på utredning och saneringsåtgärder, vilket f.ö. varit lagstiftarens syfte.

Som ovan sagts kan givetvis säljare och köpare i köpeavtalet eller annan handling reglera hur ett eventuellt ansvar gentemot det allmänna skall fördelas dem emellan. I de fall förekomst av föroreningar är kända kan i allmänhet kostnader för utredningar och saneringsåtgärder, om sådana skulle aktualiseras, beräknas i någon mån. En köpare kan emellertid aldrig vara säker på att säljaren finns kvar eller är solvent den dag ett ansvar aktualiseras. Ansvarsfördelningen bör därför så långt möjligt beaktas redan under förhandlingarna om köpeskillingens storlek. Någon form av säkerhet, t ex innehållande av viss del av köpeskillingen under avtalad garantitid, bankgaranti eller andra typer av säkerheter och försäkringslösningar, förekommer också. Kruxet i detta sammanhang är emellertid att de garantier en säljare är villig att ställa i köpeavtalet regelmässigt avser en begränsad tid medan ansvaret enligt 10 kap MB är evigt.

Parterna kan givetvis också komma överens om att säljaren före köpet sanerar fastigheten, vilket då måste ske efter samråd med tillsynsmyndigheten. Men även om en fastighet är eller blir sanerad är man som ägare eller köpare inte fredad mot återkommande krav på utredning eller åtgärder från det allmännas sida i framtiden.

Sammanfattningsvis kan bästa skydd således sägas vara kunskap, riskbedömning samt fördelning och reglering av förekommande risk köpare och säljare emellan.  

 

Hans L. Bergqvist

 

                                                               

Nya domarutnämningar

Regeringen har den 22 augusti utnämnt ett hovrättsråd, sex rådmän och ett tekniskt råd.

Foto JanneBanan

Domarnämnden föreslår nytt justitieråd

I slutet av året lämnar Ingemar Persson uppdraget som justitieråd i Högsta domstolen och vid sitt senaste möte beslutade Domarnämnden att föreslå Johan Danelius som hans efterträdare.

Ny VD för Bergenstråhle & Partners

Pär Eliasson Zucco har utsetts till IP-byrån Bergenstråhle & Partners nya VD och koncernchef.

Google-tillsyn lämnas över till Irland

Datainspektionen kommer att överlämna granskningen av Google om platsdata till den irländska dataskyddsmyndigheten. Det är den Europeiska dataskyddsstyrelsen som har tagit ställning till detta.

Sanktionsavgift för ansiktsigenkänning

Datainspektionen utfärdar en sanktionsavgift på 200.000 kronor för en skola som på prov har använt ansiktsigenkänning via kamera för att registrera elevers närvaro.

Christopher Tehrani till Cirio

Advokaten Christopher Tehrani kommer att arbeta inom IP/immaterialrätt och ansvara för patenttvister hos Cirio Advokatbyrå.

Längre handläggnings-tider i Svea hovrätt

På grund av bland annat besparingskrav har Svea hovrätts handläggningstider de senaste åren blivit allt längre och denna utveckling ser ut att fortsätta framöver. På sikt kan det handla om kraftigt ökade handläggningstider.

Legalworks anställer fastighetsexpert

Legalworks har nyligen rekryterat fastighetsexperten Sofia Wrååk.

Miljonbelopp för studie om marknadsmissbruk

Helene Andersson vid juridiska fakulteten i Stockholm har tilldelats 1,4 miljoner kronor för ett forskningsprojekt om EU:s marknads-missbruksförordning.

Ny advokat till Dahlgren & Partners

Advokat Isabella Hugosson ansluter till Dahlgren & Partners, som hon var med och startade 2015.

Foto Tatiana Savvateeva Dreamstime.com

Bengt Domeij ny prefekt på Juridicum

Bengt Domeij, professor i civilrätt, har tillträtt som ny prefekt för Juridiska institutionen vid Uppsala Universitet.

Viss ökning av antalet anmälda brott

Under första halvåret 2019 anmäldes totalt 757.000 brott, vilket är en procent fler än under motsvarande period föregående år. Det framgår av ny statistik från Brottsförebyggande Rådet.

Kamerabevakning på LSS-boende granskas

Datainspektionen ska utreda om Gnosjö kommun gör rätt som kamerabevakar en persons rum på ett LSS-boende.

Foto EU-domstolen

Nils Wahl utses till ny svensk EU-domare

Vid ett möte i Bryssel beslutade EU-medlemsstaternas regeringar slutligen att utse Nils Wahl till ny domare i EU-domstolen.

Foto Juergen Priewe

Nya regler vid halvårsskiftet

Kring halvårsskiftet 2019 börjar ett antal nya lagar och förordningar att gälla.

Jag vill ha daglig bevakning av juridiska
nyheter från InfoTorg Juridik.
 
E-post: 
 
 
 
OBS! Om du loggar in kan du lägga upp ett
personligt urval för ditt Nyhetsbrev.
 
Logga in och lägg upp ett Nyhetsbrev.




 
» Logga in automatiskt