Bli kund Annonsera
måndag 17 juni 2019
Mitt i juridiken
Mitt i juridiken
Läs direkt!
Publicerad: 5 oktober 2009,

Hur kan en köpare av gammal industrimark skydda sig mot att bli skyldig att stå för kostnaderna för sanering av föroreningsskador trots att köparen inte på något sätt bidragit till dessa?

Hans L. Bergqvist, Advokat och partner på Advokatfirman Delphi svarar.
Hans Bergqvist Advokat/Partner Advokatfirman Delphi

VERKTYG

»
Skriv ut
»
Tipsa en vän

Ansvaret för föroreningsskador regleras i 10 kapitlet miljöbalken (MB). Primärt är den ansvarig som bedriver eller har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som har bidragit till en föroreningsskada, det s.k. verksamhetsutövaransvaret.

I 3 § förskrivs att om det inte finns någon verksamhetsutövare som kan utföra eller bekosta avhjälpande av en föroreningsskada är var och en som förvärvat fastigheten ansvarig, om förvärvaren vid förvärvet kände till föroreningen eller då borde ha upptäckt den. Enligt över-gångsbestämmelserna till miljöbalken är förevarande bestämmelse inte tillämplig på förvärv som skett före miljöbalkens ikraftträdande, vilket var den 1 januari 1999.

Ansvaret för föroreningsskador enligt 10 kap MB är ett offentligrättsligt ansvar, d v s ett ansvar gentemot det allmänna. Ansvaret enligt 3 § träffar alla som köpt en förorenad fastighet efter den 31 december 1998. Finns flera led av köpare är dessa gentemot det allmänna solidariskt ansvariga, d v s myndigheterna kan aktualisera ett ansvar mot såväl nuvarande som tidigare fastighetsägare, förutsatt alltså, att dennes förvärv skedde efter den 31 december 1998. Ansvaret kan följaktligen inte heller avtalas bort eller inskränkas gentemot det allmänna i avtal parterna emellan.  Däremot kan parterna givetvis i avtal reglera hur ett sådant ansvar skall fördelas dem emellan, om det aktualiseras.

Det kan i sammanhanget också noteras att en fastighetsförvärvare även kan få ett ”verksamhetsutövaransvar” om han genom t ex grävnings- och schaktningsarbeten på en förorenad fastighet bidrar till att föroreningarna sprids. Dessutom kan en godtroende fastighetsförvärvare, som inte heller varit verksamhetsutövare och alltså är fri från ansvar, ändå förpliktas att i skälig utsträckning svara för kostnader som motsvaras av den värdeökning på fastigheten som avhjälpande åtgärder medför.

Hur skyddar man sig då som fastighetsköpare? Först kan noteras att om fastigheten ägs av ett bolag som i sin tur förvärvat fastigheten före den 1 januari 1999, ak¬tualiseras inte fastighetsägaransvaret enligt 3 § om bolaget förvärvas i stället för själva fastigheten.

Vidare är ansvaret enligt 3 § subsidiärt i förhållande till verksamhetsutövaransvaret i 2 §, d v s det aktualiseras endast om det inte finns någon ansvarig verksamhetsutövare.  Ansvaret enligt 3 § träffar också endast ondtroende köpare (vid förvärvet kände till föroreningen eller borde ha upptäckt den). En fastighetsköpare bör således förvissa sig om vad det är han köper genom att genomföra en miljöjuridisk och -teknisk underökning av fastigheten. En sådan kan bl a innefatta uppgifter om tidigare ägare och verksamheter, om tidigare verksamhetsutövare finns kvar och är solventa för ett aktualiserat ansvar, slag och omfattning av föroreningar, risk för spridning, saneringsbehov och alternativa åtgärder samt kostnader.

Den information köparen på så sätt får fram kan givetvis också användas som argument för pris och garantier i köpeförhandlingarna. Det skall då framhållas att det enligt 10 kap 11 § MB åligger den som äger eller brukar en fastighet att genast underrätta tillsynsmyndigheten om det upptäcks en förorening på fastigheten som kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. Underrättelseskyldigheten är straffsanktionerad. Den information som kommer fram under en för-säljningsprocess kan alltså aktualisera krav på utredning och saneringsåtgärder, vilket f.ö. varit lagstiftarens syfte.

Som ovan sagts kan givetvis säljare och köpare i köpeavtalet eller annan handling reglera hur ett eventuellt ansvar gentemot det allmänna skall fördelas dem emellan. I de fall förekomst av föroreningar är kända kan i allmänhet kostnader för utredningar och saneringsåtgärder, om sådana skulle aktualiseras, beräknas i någon mån. En köpare kan emellertid aldrig vara säker på att säljaren finns kvar eller är solvent den dag ett ansvar aktualiseras. Ansvarsfördelningen bör därför så långt möjligt beaktas redan under förhandlingarna om köpeskillingens storlek. Någon form av säkerhet, t ex innehållande av viss del av köpeskillingen under avtalad garantitid, bankgaranti eller andra typer av säkerheter och försäkringslösningar, förekommer också. Kruxet i detta sammanhang är emellertid att de garantier en säljare är villig att ställa i köpeavtalet regelmässigt avser en begränsad tid medan ansvaret enligt 10 kap MB är evigt.

Parterna kan givetvis också komma överens om att säljaren före köpet sanerar fastigheten, vilket då måste ske efter samråd med tillsynsmyndigheten. Men även om en fastighet är eller blir sanerad är man som ägare eller köpare inte fredad mot återkommande krav på utredning eller åtgärder från det allmännas sida i framtiden.

Sammanfattningsvis kan bästa skydd således sägas vara kunskap, riskbedömning samt fördelning och reglering av förekommande risk köpare och säljare emellan.  

 

Hans L. Bergqvist

 

                                                               

Niklas Orrenius får Advokatsamfundets journalistpris

Journalisten Niklas Orrenius fick ta emot Advokatsamfundets journalistpris och den avgående generalsekreteraren Anne Ramberg avtackades vid samfundets fullmäktigemöte.

Sveriges yngsta advokat

Den 13 juni upptogs Lina Andréasson i advokatsamfundet och är nu med sina 26 år Sveriges yngsta advokat.

Foto Elena Elisseeva

Anne Ramberg sommarpratar

Advokatsamfundets avgående generalsekreterare Anne Ramberg är värd i programmet Sommar i Sveriges Radio.

Ny delägare i Wikström & Partners

GDPR-experten Karl-Fredrik Björklund ansluter som ny delägare i byrån.

42 nya advokater

Styrelsen för Sveriges advokatsamfund antog 42 nya ledamöter vid sitt sammanträde den 13 juni.

Foto Wavebreakmedia

Nya domarutnämningar

Regeringen har den 13 juni utnämnt tre nya rådmän.

Datainspektionen granskar rätten till registerutdrag

Datainspektionen granskar nu hur Spotify hanterar rätten för personer att få veta vilka uppgifter som företaget hanterar om dem.

Konungens medalj till jurister

Rolf Ekéus och Bertil Wennberg har tilldelats H.M. Konungens medalj i tolfte storleken.

Vägledning för bättre skatteprocess

Skatteverket, Advokatsamfundet och kammarrätten presenterar en rapport som syftar till en förbättrad skatteprocess och ökad samsyn mellan parter.

Foto Wavebreakmedia

Domarmeritering för erfarna jurister

Regeringen har beslutat om en ny möjlighet för kvalificerade och erfarna jurister att meritera sig för en ordinarie domaranställning.

Rapport om kränkande fotografering

Lagen om kränkande fotografering har visat sig vara svår att tillämpa mot integritetskränkande smygfotografering som skett på andra platser än i omklädningsrum, på toaletter eller i en bostad. Det visar en ny rapport från Brå.

Foto © Maksym Yemelyanov | Dreamstime.com

Datainspektionen granskar medieföretag

Datainspektionen inleder en granskning av hur företag använder samtycke från sina kunder för att hantera deras personuppgifter.

Namn på Högsta domstolens avgöranden

Högsta domstolen har publicerat en lista över samtliga namn på avgöranden från 1932 och framåt.

Pris i arbetsrätt till professor i Lund

Professor emerita Ann Numhauser-Henning vid Lunds universitet tilldelas ett internationellt pris inom arbetsrätt för sin forskargärning.

Från Vinge till Delphi

Advokatfirman Delphi i Göteborg har rekryterat Elin Siwers, senior expert inom entreprenadrätt, från Vinge.

Jurist tilldelas pedagogiskt pris

Det fria pedagogiska priset vid Uppsala universitet tilldelas Katia Cejie vid juridiska institutionen för hennes förmåga att skapa ett positivt inlärningsklimat.

Jurist blir chef för IVO

Regeringen har utsett juristen Sofia Wallström till generaldirektör för Inspektionen för vård och omsorg.

Oro för hur person-uppgifter används

Tre av fyra svenskar är oroliga för hur deras personuppgifter används. Samtidigt är det bara hälften av svenska företag och myndigheter som arbetar kontinuerligt och systematiskt med dataskydd. Det visar Datainspektionens första nationella integritetsrapport.

Ny MP i Roschier

Mikko Manner har utnämnts till ny managing partner för advokatbyrån Roschier. Han efterträder Fredrik Rydin som blir styrelseordförande för byrån.

Förundersökning mot Assange återupptas

Vice överåklagare Eva-Marie Persson har beslutat att återuppta den nedlagda förundersökningen i Assangeärendet.

Jurist nominerad till Swedbanks styrelse

Swedbanks valberedning avser att nominera Josefin Lindstrand från Advokatfirman Hammarskiöld till styrelseledamot i banken.

Foto MRR-photography

40 nya advokater

Styrelsen för Sveriges advokatsamfund antog 40 nya ledamöter vid sitt sammanträde den 9 maj.

Nytt allmänt ombud för socialförsäkringen

Regeringen har utsett juristen Essa Malmqvist till nytt allmänt ombud för socialförsäkringen.

Foto Inbj

Två domare utnämnda

Regeringen har den 9 maj utnämnt två nya rådmän.

Tom Kronhöffer till Next Advokater

Advokat Tom Kronhöffer ansluter som delägare till Next Advokater. Han kommer närmast från advokatbyrån Ramberg där han varit verksam som delägare de senaste tre åren.

Ny delägare i EY Law

EY Law i Sverige utökar sitt team med delägaren Anna Byström.

Amerikansk HD-domare på Sverigebesök

Den 6 maj besökte Ruth Bader Ginsburg, domare i USA:s högsta domstol, Stockholm för att ta emot årets Gilel Storch Award för sina insatser för mänskliga rättigheter.

Foto Stelya Dreamstime.com

Nytt projekt integrerar teknik och juridik

Sverige har ett glapp mellan tech-relaterade utbildningar och juristutbildningen, anser Linn Alfredsson som har startat Tech Academy vid Lunds Universitet.

Advokatbyrå lägger ned

Karlerö Liljeblad KLA Advokatbyrå lägger ned sin verksamhet men flera jurister fortsätter tillsammans i en nystartad byrå.

Från Baker McKenzie till Magnusson

Magnusson rekryterar advokat Magdalena Berg från Baker McKenzie.

Delägare återvänder till Hellström

En av byråns grundare, Hans Liljeblad, återinträder som delägare i byrån.

Jag vill ha daglig bevakning av juridiska
nyheter från InfoTorg Juridik.
 
E-post: 
 
 
 
OBS! Om du loggar in kan du lägga upp ett
personligt urval för ditt Nyhetsbrev.
 
Logga in och lägg upp ett Nyhetsbrev.




 
» Logga in automatiskt