Cecilia Hautamäki, advokat Magnussons Advokatbyrå och specialiserad inom kommersiell hyresrätt

VERKTYG

»

Skriv ut

»

Tipsa en vän

»

Skriv kommentar

E-postadress att skicka till Ditt namn
Skicka

Arbete i för hög temperatur innebär en fysiologisk belastning för människokroppen. Detta gäller inte bara vid tungt fysiskt arbete, även om belastningen då naturligtvis blir än mer skadlig. Även arbeten med avsaknad av fysiska inslag kan vid höga temperaturer innebära skadliga hälsoeffekter på människokroppen och medföra en sämre prestationsförmåga. Rent fysiologiskt kan arbete under hög temperatur medföra obehag i form av hudrodnad, huvudvärk och illamående. Även om det kanske är sällsynt att kontorsmiljöer uppnår så hög lufttemperatur att det ger fysiska symptom innebär en arbetsdag i en för varm lokal påverkan på koncentrationsförmågan, omdömet och humöret. Krav på ett godtagbart inomhusklimat är därför i hög grad en arbetsmiljöfråga.

Arbetsmiljöregler finns i arbetsmiljölagen och Arbetsmiljöverkets författningssamling (AFS). Reglerna om inomhustemperatur finns i Arbetsmiljöverkets föreskrifter AFS 2009:02, ”Arbetsplatsens utformning”. I 29 § finns grundkravet att ”lokaler som innehåller arbetsplatser eller personalutrymmen ska ha lämpligt termiskt klimat.” I 43 § i AFS 2009:02 finns kravet att ”fönster och lanterniner[1] ska vid behov ha anordningar eller vara utförda så att solinstrålning kan avskärmas.” En effektiv solavskärmning påverkar och sänker inomhustemperaturen avsevärt. Solavskärmning kan åstadkommas genom markiser, fasadskärmar, persienner, värmereflekterande glas och gardiner. Komfortkyla och en god ventilation ökar förutsättningarna för ett bra inomhusklimat. Vad finns det då för gränser för temperaturer och ett godtagbart inomhusklimat? Eftersom detta beror på flera faktorer finns inget givet gränsvärde. Vid stillasittande arbete bör dock lufttemperaturen inte varaktigt överstiga +26°C.

Den som ansvarar för att inomhusklimatet i en lokal uppfyller de krav som uppställs i Arbetsmiljöverkets föreskrifter är arbetsgivaren. Det vanligaste är att en arbetsgivare hyr de lokaler som verksamheten bedrivs i. Även om man hyr lokalerna är det arbetsgivaren som i förhållande till de anställda ansvarar för inomhusklimatet. Arbetsgivaren kan i sin tur ställa krav på hyresvärden. Vilka regler finns då i hyreslagen när det gäller ett godtagbart inomhusklimat och vilka rättigheter och skyldigheter finns för hyresgästen respektive hyresvärden?

En hyresgäst har störst möjlighet att påverka utformningen av lokalen och villkoren i hyresavtalet när hyresavtalet ingås. Framförallt bör en hyresgäst som tecknar ett hyresavtal i en äldre fastighet med sämre standard vara uppmärksam på hur lokalen är utrustad och vilken inverkan lokalens utformning och skick kan få på inomhusklimatet. Fönster och takfönster bör ha lämplig solavskärmning. Utvändigt solskydd såsom markiser och värmereflekterande glas ger ett bättre skydd än persienner. Komfortkyla och bra ventilation är också något som bör finnas för att lokalen ska ha ett bra inomhusklimat under varma dagar. Huvudregeln i hyreslagen är att hyresvärden på tillträdesdagen ska tillhandahålla lokalen ”i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet”. En hyresvärd och hyresgäst kan avtala om att en lokal på tillträdesdagen ska ha ett sämre skick, t.ex. att lokalen hyrs i befintligt skick.  Parterna kan även avtala att lokalen ska ha ett bättre skick. Det är vanligt att det i hyresavtalet anges att en lokal hyrs ut i befintligt skick men att hyresvärden gör vissa hyresgästanpassningar och förbättringar i lokalen innan hyresgästen flyttar in. Vid avsaknad av solavskärmning och dålig ventilation bör en hyresgäst därför se till att hyresvärden innan tillträdet utrustar lokalen med lämplig solavskärmning samt fullgod ventilation och kyla. Den noggranne hyresgästen ser även till att få med ett villkor i hyresavtalet som uppställer krav på temperatur och ventilation. Detta är särskilt viktigt om man som hyresgäst är osäker på vilken standard som lokalen har när det kommer till inomhusklimat. Tyvärr är det nog vanligast att en hyresgäst först märker att en lokal har ett dåligt inomhusklimat när hyresavtalet är undertecknat och hyresgästen redan har flyttat in. Kanske har man flyttat in under hösten/vintern och först under sommaren visar det sig att lokalen har brister när det kommer till inomhusklimatet, antingen på grund av hög lufttemperatur eller dåliga luftflöden – eller kanske inte helt ovanligt – både och. Vilka krav kan då hyresgästen framföra mot hyresvärden om inomhustermometern visar på +26°C eller mer och de anställda lider i värmen med sämre arbetsprestationer som följd?

I 11 och 16 §§ hyreslagen finns regler om fel och brister i lokaler under hyrestiden. Om det under hyrestiden uppkommer fel eller brist i en lokal som innebär hinder eller men i hyresgästens nyttjanderätt har hyresgästen rätt till självhjälp (dvs. att avhjälpa felet eller bristen på hyresvärdens bekostnad), reducering av hyran, rätt att säga upp hyresavtalet i förtid samt rätt till skadestånd. En hyresgäst har rätt till skadestånd om hyresvärden inte kan bevisa att felet eller bristen inte beror på hyresvärdens försumlighet. Det föreligger således en så kallad omvänd bevisbörda. Om hyresvärden bestrider att han varit försumlig är det hyresgästen som måste bevisa att brist förelegat och att hyresgästen lidit skada samt att hyresvärden varit vållande. När det gäller hyresgästens rätt att säga upp hyresavtalet ska det vara fråga om en brist av väsentlig betydelse som inte kan avhjälpas utan dröjsmål samt att hyresvärden ska ha underlåtit att avhjälpa bristen efter att hyresgästen har påkallat denna för hyresvärden. Rätt till hyresreduktion föreligger alltid för den tid som bristen har funnits i lokalen. Således har en hyresgäst alltid rätt till hyresreduktion även om hyresgästen använt en annan påföljd, t.ex. om hyresgästen har avhjälpt bristen på hyresvärdens bekostnad så har hyresgästen ändå rätt till en reducering av hyran för den tid som bristen varat. Storleken på hyresreduktionen ska bedömas objektivt och anpassas till bristens omfattning. Om t.ex. fem arbetsrum är obrukbara under två veckor pga. att temperaturen i dessa fem arbetsrum överstiger +26°C ska hyran reduceras med belopp motsvarande hyran för denna yta under den tid hyresgästen inte kunnat använda de fem kontorsrummen. En hyresgäst har inte rätt till nedsättning förrän bristen påtalats för hyresvärden, dvs. först för tiden efter att hyresgästen påtalat bristen har hyresgästen rätt till reducering av hyran.

Är då en temperatur på över +26°C i en lokal att anse som en brist i nyttjanderätten? Det finns några avgöranden som tagit upp denna fråga. I RH 1994:36 förpliktades hyresvärden att utge skadestånd till hyresgästen när temperaturen varaktigt överstigit +24°C. En sådan temperatur ansågs i en bostad utgöra en sanitär olägenhet. Vad som ska anses utgöra en sanitär olägenhet får bedömas utifrån de författningar som finns inom berörda områden. Vid tidpunkten för avgörandet angavs i Socialstyrelsens allmänna råd, SOSFS 1988:2, att en varaktig temperatur på +24°C i en bostadslägenhet var att anse som en sanitär olägenhet. Begreppet sanitär olägenhet har nu ersatts av begreppet olägenhet för människors hälsa. Enligt nu gällande författning, SOSFS 2005:15, gäller att en varaktig temperatur om över +24°C och under sommaren högst +26°C är att anse som en olägenhet för människors hälsa enligt 9 kap. 3 § miljöbalken. Socialstyrelsens allmänna råd gäller endast för bostadsutrymmen och motsvarande bestämmelser för arbetsplatser finns som ovan beskrivits i Arbetsmiljöverkets författningssamling. Vid motsvarande bedömning för om en viss temperatur i en lokal är att anse som en brist kan därför ledning hämtas från Arbetsmiljöverkets föreskrifter om att temperaturen på en arbetsplats inte varaktigt bör överskrida +26°C.

En hyresgäst som anser att lokalen inte uppfyller kraven på ett godtagbart inomhusklimat bör kontakta sin hyresvärd skriftligt för att påtala bristerna. Ett sådant meddelande ska skickas i ett rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress, jfr 63 § hyreslagen. Om man inte får gehör från hyresvärden bör man under en period genomföra och dokumentera temperaturmätningar i lokalen. Visar sådana mätningar en varaktig temperatur på över +26°C har man rätt att begära att hyresvärden avhjälper bristen samt även kräva en hyresreduktion för den tid som bristen varat. Hyresgästen kan även kräva skadestånd, men det krävs då att hyresvärden varit försumlig. För att sätta press på hyresvärden att åtgärda bristen kan hyresgästen även innehålla del av hyran, men det är då viktigt att den innehållna hyran motsvarar den faktiska bristen och att hyran deponeras hos länsstyrelsen så att hyresgästen inte riskerar att hyresavtalet förverkas. Om man som hyresgäst överväger att deponera hyra bör man kontakta ett ombud så att detta hanteras på rätt sätt.

En hyresvärd som hyr ut en lokal som man vet uppvisar brister med avseende på inomhusklimat samt saknar solavskärmning och komfortkyla bör för det första se till att det anges i hyresavtalet att det är hyresgästen som ansvarar för att förse lokalen med solavskärmning. Hyresavtalet bör också uttryckligen ange att lokalen har bristfällig ventilation och saknar komfortkyla. Det bör även anges i hyresavtalet att lokalen under vissa väderförhållanden kan uppnå hög inomhustemperatur men att hyresgästen accepterar att hyra lokalen i detta skick samt att en hög inomhustemperatur inte ska anses utgöra hinder och men i nyttjanderätten. Hyresgästen får då anses ha accepterat att lokalen hyrs i ett sådant skick och kan inte ställa krav på hyresvärden att denne ska tillhanda lokalen i ett bättre skick än befintligt skick.

Sammanfattningsvis bör man som hyresvärd respektive hyresgäst tänka på följande:

[1] Lyktformig överbyggnad på tak, Svenska Akademiens ordlista över svenska språket, Norstedts 12 uppl. 1998.