Bli kund Annonsera
måndag 18 november 2019
Mitt i juridiken
Mitt i juridiken
Läs direkt!
Publicerad: 5 oktober 2009,

Hur kan en köpare av gammal industrimark skydda sig mot att bli skyldig att stå för kostnaderna för sanering av föroreningsskador trots att köparen inte på något sätt bidragit till dessa?

Hans L. Bergqvist, Advokat och partner på Advokatfirman Delphi svarar.
Hans Bergqvist Advokat/Partner Advokatfirman Delphi

VERKTYG

»
Skriv ut
»
Tipsa en vän

Ansvaret för föroreningsskador regleras i 10 kapitlet miljöbalken (MB). Primärt är den ansvarig som bedriver eller har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som har bidragit till en föroreningsskada, det s.k. verksamhetsutövaransvaret.

I 3 § förskrivs att om det inte finns någon verksamhetsutövare som kan utföra eller bekosta avhjälpande av en föroreningsskada är var och en som förvärvat fastigheten ansvarig, om förvärvaren vid förvärvet kände till föroreningen eller då borde ha upptäckt den. Enligt över-gångsbestämmelserna till miljöbalken är förevarande bestämmelse inte tillämplig på förvärv som skett före miljöbalkens ikraftträdande, vilket var den 1 januari 1999.

Ansvaret för föroreningsskador enligt 10 kap MB är ett offentligrättsligt ansvar, d v s ett ansvar gentemot det allmänna. Ansvaret enligt 3 § träffar alla som köpt en förorenad fastighet efter den 31 december 1998. Finns flera led av köpare är dessa gentemot det allmänna solidariskt ansvariga, d v s myndigheterna kan aktualisera ett ansvar mot såväl nuvarande som tidigare fastighetsägare, förutsatt alltså, att dennes förvärv skedde efter den 31 december 1998. Ansvaret kan följaktligen inte heller avtalas bort eller inskränkas gentemot det allmänna i avtal parterna emellan.  Däremot kan parterna givetvis i avtal reglera hur ett sådant ansvar skall fördelas dem emellan, om det aktualiseras.

Det kan i sammanhanget också noteras att en fastighetsförvärvare även kan få ett ”verksamhetsutövaransvar” om han genom t ex grävnings- och schaktningsarbeten på en förorenad fastighet bidrar till att föroreningarna sprids. Dessutom kan en godtroende fastighetsförvärvare, som inte heller varit verksamhetsutövare och alltså är fri från ansvar, ändå förpliktas att i skälig utsträckning svara för kostnader som motsvaras av den värdeökning på fastigheten som avhjälpande åtgärder medför.

Hur skyddar man sig då som fastighetsköpare? Först kan noteras att om fastigheten ägs av ett bolag som i sin tur förvärvat fastigheten före den 1 januari 1999, ak¬tualiseras inte fastighetsägaransvaret enligt 3 § om bolaget förvärvas i stället för själva fastigheten.

Vidare är ansvaret enligt 3 § subsidiärt i förhållande till verksamhetsutövaransvaret i 2 §, d v s det aktualiseras endast om det inte finns någon ansvarig verksamhetsutövare.  Ansvaret enligt 3 § träffar också endast ondtroende köpare (vid förvärvet kände till föroreningen eller borde ha upptäckt den). En fastighetsköpare bör således förvissa sig om vad det är han köper genom att genomföra en miljöjuridisk och -teknisk underökning av fastigheten. En sådan kan bl a innefatta uppgifter om tidigare ägare och verksamheter, om tidigare verksamhetsutövare finns kvar och är solventa för ett aktualiserat ansvar, slag och omfattning av föroreningar, risk för spridning, saneringsbehov och alternativa åtgärder samt kostnader.

Den information köparen på så sätt får fram kan givetvis också användas som argument för pris och garantier i köpeförhandlingarna. Det skall då framhållas att det enligt 10 kap 11 § MB åligger den som äger eller brukar en fastighet att genast underrätta tillsynsmyndigheten om det upptäcks en förorening på fastigheten som kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. Underrättelseskyldigheten är straffsanktionerad. Den information som kommer fram under en för-säljningsprocess kan alltså aktualisera krav på utredning och saneringsåtgärder, vilket f.ö. varit lagstiftarens syfte.

Som ovan sagts kan givetvis säljare och köpare i köpeavtalet eller annan handling reglera hur ett eventuellt ansvar gentemot det allmänna skall fördelas dem emellan. I de fall förekomst av föroreningar är kända kan i allmänhet kostnader för utredningar och saneringsåtgärder, om sådana skulle aktualiseras, beräknas i någon mån. En köpare kan emellertid aldrig vara säker på att säljaren finns kvar eller är solvent den dag ett ansvar aktualiseras. Ansvarsfördelningen bör därför så långt möjligt beaktas redan under förhandlingarna om köpeskillingens storlek. Någon form av säkerhet, t ex innehållande av viss del av köpeskillingen under avtalad garantitid, bankgaranti eller andra typer av säkerheter och försäkringslösningar, förekommer också. Kruxet i detta sammanhang är emellertid att de garantier en säljare är villig att ställa i köpeavtalet regelmässigt avser en begränsad tid medan ansvaret enligt 10 kap MB är evigt.

Parterna kan givetvis också komma överens om att säljaren före köpet sanerar fastigheten, vilket då måste ske efter samråd med tillsynsmyndigheten. Men även om en fastighet är eller blir sanerad är man som ägare eller köpare inte fredad mot återkommande krav på utredning eller åtgärder från det allmännas sida i framtiden.

Sammanfattningsvis kan bästa skydd således sägas vara kunskap, riskbedömning samt fördelning och reglering av förekommande risk köpare och säljare emellan.  

 

Hans L. Bergqvist

 

                                                               

Foto Mikael Risedal

Lundensare bästa student i affärsjuridik

Årets upplaga av Business law challenge lockade många av landets juriststudenter. I finalen korades Marielle Larsson vid Lunds universitet till vinnare och tog hem titeln Business law student of the year.

Ny generaldirektör utsedd för Brå

Regeringen har utsett Kristina Svartz till ny generaldirektör för Brottsförebyggande rådet.

Ny VD på Delphi i Göteborg

Advokatfirman Delphi har utsett Annelie Liljeqvist till VD på sitt Göteborgskontor. 

Foto Stuart Miles

Offentlig sektor bättre på att anmäla incidenter

Datainspektionens rapport visar att anmälda personuppgiftsincidenter mellan januari och september har ökat med närmare 30 procent jämfört med samma period förra året.

24 nya advokater

Styrelsen för Sveriges advokatsamfund antog 24 nya ledamöter vid sitt sammanträde den 7 november.

Foto stocksnapper

Fem domare utnämnda

Regeringen har 7 november utnämnt fem nya domare.

Granskning av brottsbekämpande myndigheter klar

Datainspektionen har granskat den förteckning som brottsbekämpande myndigheter måste ha över register och behandling av personuppgifter som omfattas av brottsdatalagen.

Nystartad skattebyrå

Ett antal namnkunniga skatteexpertar har gått samman och bildat skattebyrån Unum Tax.

Foto EU-domstolen

Svensk och finsk EU-domare på plats

Efter att de båda utsetts tidigare i år har nu Sveriges och Finlands domare tillträtt i EU-domstolen i Luxemburg.

Nya domare

Regeringen har den 31 oktober utnämnt tre nya rådmän.

Datainspektionen utökar granskning

Nu utökas granskningen av hur företag använder samtycke för att samla in personuppgifter. Datainspektionen inleder tillsyn av ytterligare bolag.

Foto © tomloel

Ansträngt läge i migrationsdomstolarna

Migrationsdomstolarnas balanser väntas enligt Domstolsverket öka de kommande åren och målen kommer fortsatt ta mycket lång tid att avgöra.

Advokater till nystartad fullservicebyrå

Ett tjugotal jurister bildar Astra Advokater med fokus på affärsjuridik, affärsprocess, affärsrelaterad straffrätt och skatterätt.

Foto Advokatfirman Vinge

Prisas för insatser inom advokatyrket

Advokatsamfundets pris för framstående insatser inom advokatyrket tilldelas Maria-Pia Hope på Vinge för hennes engagemang inom ledarskap och jämställdhetsfrågor.

Foto Linköpings Universitet

Affärsjuridiska program firar 25 år

Linköpings universitet har firat de affärsjuridiska programmens 25-årsjubileum med föreläsningar, forskningsevent och sociala aktiviteter.

Polisen får använda ansiktsigenkänning

Datainspektionen bedömer att polisens tänkta användning av ansiktsigenkänning är laglig men uppmanar polisen att slå fast hur länge uppgifterna från ansiktsigenkänningen får sparas.

Foto © Hans Joachim Roy | Dreamstime.com

Polisens misstanke-register granskas

Datainspektionen ska kontrollera om uppgifter om personer som inte längre är misstänkta tas bort från polisens misstankeregister.

Åklagaren överklagar inte dom om polisskott

Stockholms tingsrätt frikände tre poliser som var åtalade i samband med att en 20-årig man sköts till döds och åklagaren väljer att inte överklaga domen.

Jag vill ha daglig bevakning av juridiska
nyheter från InfoTorg Juridik.
 
E-post: 
 
 
 
OBS! Om du loggar in kan du lägga upp ett
personligt urval för ditt Nyhetsbrev.
 
Logga in och lägg upp ett Nyhetsbrev.




 
» Logga in automatiskt