Bli kund Annonsera
torsdag 28 mars 2024
Mitt i juridiken
Mitt i juridiken
Läs direkt!
Publicerad: 5 oktober 2009,

Hur kan en köpare av gammal industrimark skydda sig mot att bli skyldig att stå för kostnaderna för sanering av föroreningsskador trots att köparen inte på något sätt bidragit till dessa?

Hans L. Bergqvist, Advokat och partner på Advokatfirman Delphi svarar.
Hans Bergqvist Advokat/Partner Advokatfirman Delphi

VERKTYG

»
Tipsa en vän

Ansvaret för föroreningsskador regleras i 10 kapitlet miljöbalken (MB). Primärt är den ansvarig som bedriver eller har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som har bidragit till en föroreningsskada, det s.k. verksamhetsutövaransvaret.

I 3 § förskrivs att om det inte finns någon verksamhetsutövare som kan utföra eller bekosta avhjälpande av en föroreningsskada är var och en som förvärvat fastigheten ansvarig, om förvärvaren vid förvärvet kände till föroreningen eller då borde ha upptäckt den. Enligt över-gångsbestämmelserna till miljöbalken är förevarande bestämmelse inte tillämplig på förvärv som skett före miljöbalkens ikraftträdande, vilket var den 1 januari 1999.

Ansvaret för föroreningsskador enligt 10 kap MB är ett offentligrättsligt ansvar, d v s ett ansvar gentemot det allmänna. Ansvaret enligt 3 § träffar alla som köpt en förorenad fastighet efter den 31 december 1998. Finns flera led av köpare är dessa gentemot det allmänna solidariskt ansvariga, d v s myndigheterna kan aktualisera ett ansvar mot såväl nuvarande som tidigare fastighetsägare, förutsatt alltså, att dennes förvärv skedde efter den 31 december 1998. Ansvaret kan följaktligen inte heller avtalas bort eller inskränkas gentemot det allmänna i avtal parterna emellan.  Däremot kan parterna givetvis i avtal reglera hur ett sådant ansvar skall fördelas dem emellan, om det aktualiseras.

Det kan i sammanhanget också noteras att en fastighetsförvärvare även kan få ett ”verksamhetsutövaransvar” om han genom t ex grävnings- och schaktningsarbeten på en förorenad fastighet bidrar till att föroreningarna sprids. Dessutom kan en godtroende fastighetsförvärvare, som inte heller varit verksamhetsutövare och alltså är fri från ansvar, ändå förpliktas att i skälig utsträckning svara för kostnader som motsvaras av den värdeökning på fastigheten som avhjälpande åtgärder medför.

Hur skyddar man sig då som fastighetsköpare? Först kan noteras att om fastigheten ägs av ett bolag som i sin tur förvärvat fastigheten före den 1 januari 1999, ak¬tualiseras inte fastighetsägaransvaret enligt 3 § om bolaget förvärvas i stället för själva fastigheten.

Vidare är ansvaret enligt 3 § subsidiärt i förhållande till verksamhetsutövaransvaret i 2 §, d v s det aktualiseras endast om det inte finns någon ansvarig verksamhetsutövare.  Ansvaret enligt 3 § träffar också endast ondtroende köpare (vid förvärvet kände till föroreningen eller borde ha upptäckt den). En fastighetsköpare bör således förvissa sig om vad det är han köper genom att genomföra en miljöjuridisk och -teknisk underökning av fastigheten. En sådan kan bl a innefatta uppgifter om tidigare ägare och verksamheter, om tidigare verksamhetsutövare finns kvar och är solventa för ett aktualiserat ansvar, slag och omfattning av föroreningar, risk för spridning, saneringsbehov och alternativa åtgärder samt kostnader.

Den information köparen på så sätt får fram kan givetvis också användas som argument för pris och garantier i köpeförhandlingarna. Det skall då framhållas att det enligt 10 kap 11 § MB åligger den som äger eller brukar en fastighet att genast underrätta tillsynsmyndigheten om det upptäcks en förorening på fastigheten som kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. Underrättelseskyldigheten är straffsanktionerad. Den information som kommer fram under en för-säljningsprocess kan alltså aktualisera krav på utredning och saneringsåtgärder, vilket f.ö. varit lagstiftarens syfte.

Som ovan sagts kan givetvis säljare och köpare i köpeavtalet eller annan handling reglera hur ett eventuellt ansvar gentemot det allmänna skall fördelas dem emellan. I de fall förekomst av föroreningar är kända kan i allmänhet kostnader för utredningar och saneringsåtgärder, om sådana skulle aktualiseras, beräknas i någon mån. En köpare kan emellertid aldrig vara säker på att säljaren finns kvar eller är solvent den dag ett ansvar aktualiseras. Ansvarsfördelningen bör därför så långt möjligt beaktas redan under förhandlingarna om köpeskillingens storlek. Någon form av säkerhet, t ex innehållande av viss del av köpeskillingen under avtalad garantitid, bankgaranti eller andra typer av säkerheter och försäkringslösningar, förekommer också. Kruxet i detta sammanhang är emellertid att de garantier en säljare är villig att ställa i köpeavtalet regelmässigt avser en begränsad tid medan ansvaret enligt 10 kap MB är evigt.

Parterna kan givetvis också komma överens om att säljaren före köpet sanerar fastigheten, vilket då måste ske efter samråd med tillsynsmyndigheten. Men även om en fastighet är eller blir sanerad är man som ägare eller köpare inte fredad mot återkommande krav på utredning eller åtgärder från det allmännas sida i framtiden.

Sammanfattningsvis kan bästa skydd således sägas vara kunskap, riskbedömning samt fördelning och reglering av förekommande risk köpare och säljare emellan.  

 

Hans L. Bergqvist

 

                                                               

PRAKTIKERARTIKEL

Sanningen om könstillhörighetslagen

Den 17 april ska riksdagen besluta om en ny könstillhörighetslag som ska göra det enklare att ändra juridiskt kön. Vad innebär det egentligen – rent rättsligt?

Ny domare

Regeringen har den 27 mars utnämnt en ny lagman.

MSA studenternas po-puläraste arbetsgivare

För femte gången erövrar Mannheimer Swartling titeln som den mest attraktiva arbetsgivaren när juriststudenterna rankar sina kommande potentiella arbetsplatser.

Foto G. Fessy, EU-domstolen

Ny EU-domare föreslås

Efter att ha genomfört intervjuförfarande förslår nu Domarnämnden att Fredrik Schelin utses till Sveriges domare i EU-domstolen.

Jurist blir ledamot i Fondtorgsnämnden

Chefsjuristen Anders Sjöborg förordnas som ledamot i Fondtorgsnämnden.

DOMARBLOGGEN

Häktning av barn

Om lagens särskilda krav för häktning av barn handlar det senaste inlägget på Domarbloggen.

Foto ANDREY POPOV

52 nya advokater

Styrelsen för Sveriges advokatsamfund antog 52 nya ledamöter vid sitt sammanträde den 14 mars. 35 advokater har utträtt ur samfundet.

Det gångna året i Advokatsamfundet

Advokatsamfundets verksamhetsberättelse för år 2023 har nu publicerats.

Wistrand ingår i CMS

Efter mer än 100 år som svensk advokatbyrå integreras Wistrand Advokatbyrå med CMS och blir därfär CMS Wistrand.

Foto Andrey Popov

Nya domare

Regeringen har den 14 mars utnämnt fem nya domare.

DOMARBLOGGEN

Domarbloggen växer

Domarbloggen kommer framöver att kunna ge en ännu mer komplett inblick i svenskt rättsväsende. Detta då Förvaltningsrätten respektive Kammarrätten i Stockholm från och med nu medverkar som gästskribenter.

Ny delägare till Hammarskiöld

Sanna Isaksson har anslutit till Hammarskiöld som ny delägare med fokus på Private M&A och Private Equity-transaktioner.

Uteslutning av advokat

Advokatsamfundets disciplinnämnd har uteslutit en advokat ur samfundet. Bristerna har handlat om att advokaten åsidosatt sitt oberoende, antagit uppdrag trots att intressekonflikt förelegat och inte övervakat en biträdande jurist.

Foto Vinge

Ny VD för Vinge

Louise Brorsson Salomon, som är delägare på Vinge, efterträder under våren Maria-Pia Hope som varit VD sedan 2012.

DOMARBLOGGEN
Foto © tomloel

Vittnesstöd i domstolar

En kanske mindre känd, men ändå viktig, del i domstolarnas verksamhet är vittnesstödet och om detta handlar det senaste inlägget på Domarbloggen.

Åtalas för krigsbrott

En man i 50-årsåldern åtalas nu för två fall av krigsförbrytelser i Syrien under 2015.

Foto © Valentin Armianu

Domstolar vill ha bättre registerkontroller

Domstolsverket vill se utökade möjligheter till registerkontroller i samband med anställning och har därför lämnat en hemställan till regeringen om detta.

Nya arvsregler utreds

Regeringen har tillsatt en utredning som ska göra en bred översyn av reglerna om arv och testamente.

Få förändringar i nämndemannakåren

Trots insatser för att föryngra och bredda nämndemannakåren har det endast skett marginella förändringar bland nämndemännen sedan förra valet.

Ny MP på Lindahl

Från den 1 mars har Advokatfirman Lindahls kontor i Uppsala en ny Managing Partner.

Foto GAMMA-MAN

Många utmaningar för landets domstolar

Domstolsverket har nu lämnat in sitt budget-underlag för 2025-2027 till regeringen. I underlaget lyfts särskilt frågor rörande domstolarnas förutsättningar att även fortsatt kunna avgöra mål snabbt och rättssäkert.

Ny MP på Harvest

Harvest Advokatbyrå har utsett Gustav Sälgström till ny Managing Partner. Han efterträder Amin Bell som kvarstår som partner.

Foto Per Groth

Ny Riksåklagare

Regeringen har utsett Katarina Johansson Welin till ny riksåklagare.

Åtalas för två fall av allmänfarlig ödeläggelse

Åklagaren har väckt åtal mot två personer för delaktighet i en sprängning i Uppsala i december förra året. En av personerna åtalas även för att ha placerat en sprängladdning i ett flerfamiljshus i Upplands-Bro i november.

DOMARBLOGGEN
Foto OLEKSANDR PRYKHODKO

Domstolsutveckling inom Europarådet

Karin Wennberg Boberg och Björn Lindén på Domstolsverket är engagerade som svenska experter för arbetet inom Europarådets kommitté för domstolsutveckling och om detta arbete handlar det senaste inlägget på Domarbloggen.

Foto Twonix

Jurister som engagerar i sociala medier

I den nyligen publicerade "Maktbarometern: Juridik", framgår vilka som engagerar och når flest svenskar på våra största sociala medier. Högst upp i flera medier kommer Ardalan Shekarabi och Elisabeth Massi Fritz.

Bank missgynnade föräldraledig kvinna

Diskrimineringsombudsmannen, DO, anser att Klarna Bank missgynnade en kvinnlig anställd i samband med föräldraledighet och begär nu att banken betalar 135 000 kronor i skadestånd till kvinnan.

Foto Valery Voennyy

Året som gått i HFD

Högsta förvaltningsdomstolens verksamhetsberättelse för 2023 innehåller bland annat rättsfall i korthet, statistik samt artiklar som beskriver verksamheten och vardagen för medarbetarna på domstolen.

STUDENTARTIKEL

En tvär rättsveten- skaplig reflektion

Myndighetsutövning förekommer som rekvisit inom flertalet vitt skilda rättsområden. Med det i åtanke är det förvånande att det inte är klart vad rekvisitet omfattar. I denna artikel gör studenten Zack Norén ett försök att precisera begreppet.

Foto Sten-Åke Stenberg

HD:s verksamhet 2023

Högsta domstolen har nu publicerat sin verksamhetsberättelse för 2023. Den innehåller bland annat en presentation av två nya justitieråd och texter om den ombyggnation som genomfördes i Bondeska palatset under året

Inkomna mål ökade under 2023

Under 2023 ökade antalet inkomna mål till domstolarna. Det visar årsredovisningen från Sveriges Domstolar. Redovisningen visar också på fortsatta prioriteringar avseende digitalisering, kompetensförsörjning och säkerhet.

DEBATT

Är en uranrusch möjlig?

Klimat- och miljöminister Romina Pourmokhtari vill tillåta uranbrytning i Sverige. Mellan 1960 och 2018 skedde ingen uranbrytning trots att det var lagligt. Ska uran brytas, finns ett minfält av hinder som måste övervinnas.

Foto Europeiska unionens domstol

Ny svensk EU-domare ska rekryteras

Domarnämnden har beslutat att gå vidare med fyra sökanden till tjänsten som Sveriges domare vid EU-domstolen i Luxemburg.

Kammarrätten skärper säkerheten

Kammarrätten i Stockholm inrättar från och med den 22 februari en fast säkerhetskontroll.

Åklagaren avslutar Estonia-ärende

Åklagaren har beslutat att inte återuppta den tidigare nedlagda förundersökningen och inte heller inleda förundersökning i samband med Estonias förlisning.

Nya domare

Regeringen har den 15 februari 2024 utnämnt fem nya domare.

Bostadsbolag diskriminerade kvinna

Diskrimineringsombudsmannen, DO, anser att det var diskriminering när ett bostadsbolag nekade en kvinna en hyresrätt eftersom hennes inkomst bygger på sjukersättning.

Inbetalda återkrav från gärningspersoner ökar

Brottsoffermyndigheten betalar ut brottskadeersättning till brottsoffer och kräver sedan tillbaka beloppet från gärningspersonerna. Under 2023 ökade andelen inbetalda återkrav med 18 procent, vilket motsvarar cirka 9 miljoner kronor.

Foto David Naylor, Uppsala universitet

Vinterpromotion vid Uppsala universitet

Nyligen genomfördes Uppsala universitets årliga vinterpromotion. För Juridiska fakultetens räkning installerades bland annat de två hedersdoktorerna professor, dr Vesna Rijavec och Anders Eka, justitieråd och ordförande i Högsta domstolen.

Årets Advokatbyrå

Vinnarna av Årets Advokatbyrå inom ett antal olika kategorier presenterades nyligen på ett lunchevent på Berns i Stockholm.

Foto Andrey Popov

Förbättrade möjligheter till delgivning

Domstolsverket, Kronofogdemyndigheten och Försäkringskassan har till Justitiedepartementet lämnat en hemställan om att regeringen närmare låter utreda och överväga förbättrade möjligheter till delgivning.

Kommun missgynnade föräldraledig kvinna

Det var ett missgynnande som är förbjudet enligt föräldraledighetslagen när en kvinna inte fick tillbaka sitt tidigare arbete när hon återgick i tjänst efter föräldraledigheten, slår Diskrimineringsombudsmannen, DO, fast.

DOMARBLOGGEN

Tingsfiskaler på kurs

I det senaste inlägget på Södertörns tingsrätts blogg skriver tingsfiskalen Sofia Holje om en utbildning vid Nationellt forensiskt centrum (NFC) som tingsrättens fiskaler har gått på.

Ny JO-granskning av Migrationsverket

Trots att JO vid upprepade tillfällen granskat och uttalat kritik om Migrationsverkets handläggningstider har ett stort antal anmälningar fortsatt komma med klagomål om detta. Därför inleder JO nu en ny granskning.

Nya domare

Regeringen har den 1 februari utnämnt 16 domare.

Jag vill ha daglig bevakning av juridiska
nyheter från InfoTorg Juridik.
 
E-post: 
 
 
 
OBS! Om du loggar in kan du lägga upp ett
personligt urval för ditt Nyhetsbrev.
 
Logga in och lägg upp ett Nyhetsbrev.




 
» Logga in automatiskt