Bli kund Annonsera
måndag 15 juli 2024
Mitt i juridiken
Mitt i juridiken
Läs direkt!
Publicerad: 25 augusti 2023,

Beskattning av kapitalvinst på fastigheter och bostadsrätter

I en ny praktikerartikel skriver advokat Johan Linder Säveman, Wistrands advokatbyrå, om regler och praxis kring beskattning av kapitalvinst på fastigheter och bostadsrätter.
Johan Linder Säverman
Foto: Wistrands advokatbyrå

VERKTYG

»
Tipsa en vän

Om en fysisk person säljer en fastighet eller bostadsrätt kan en eventuell vinst beskattas på principiellt tre olika sätt.

Om tillgången är en så kallad privatbostad (vilket bland annat förutsätter att egendomen till övervägande del används eller är avsedd att användas av ägaren eller någon närstående till denne för permanent boende eller som fritidsbostad) beskattas vinsten med 22 procent.

Om tillgången inte utgör en privatbostad, utan istället är en så kallad näringsbostad, beskattas vinsten med 27 procent.

Om tillgången emellertid utgör en lagertillgång i en verksamhet avseende handel med fastigheter eller bostadsrätter beskattas vinsten progressivt i inkomstslaget näringsverksamhet och sociala avgifter tas ut. I det sistnämnda fallet är den sammanlagda skattebördan mycket hög och kan uppgå till i runt tal 70 procent.

Överlämnats till praxis

Det har överlämnats till rättspraxis att klargöra var gränsen går för när en sådan handelsrörelse med fastigheter, som beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet, har konstituerats (se prop. 1980/81:68 s. 151).

HFD har så sent som i HFD 2019 ref. 47 (punkt 33) uttalat att vid bedömningen av om en bostadsrätt utgör en lagertillgång kan den praxis som finns beträffande fastigheter tjäna till vägledning. Sådana omständigheter som till exempel antalet omsatta bostadsrätter, innehavstid samt varaktighet och regelbundenhet i handeln kan enligt prejudikatet ha betydelse vid bedömningen.

Av HFD:s vägledande rättspraxis rörande handel med fastigheter/bostadsrätter framgår bland annat följande:

- I RÅ 1972 fi. 99 ansågs försäljning av sex fastigheter inte konstituera handel med fastigheter (tidsperioden framgår inte).

- I RÅ 1980 1:11 ansågs försäljning av tre fastigheter under en period om ca tio år inte konstituera handel med fastigheter.

- I RÅ 1982 Aa 80 ansågs handel med fastigheter ha konstituerats när en koncern – som inte bedrev någon annan verksamhet än handel med fastigheter – hade köpt och sålt 7 objekt.

- I RÅ 1985 Aa 219 ansågs försäljning av nio fastigheter under en period om ca tio år inte konstituera handel med fastigheter.

- I RÅ 1987 ref. 46 hade en person köpt och sålt tretton fastigheter under en period om ca tio år och ansågs driva handel med fastigheter från och med den tidpunkt då hade han sålt åtta fastigheter.

- I HFD 2019 ref. 47 ansågs handel med bostadsrätter ha konstituerats när ett bolag hade köpt 15 och sålt 11 objekt.

Förslag om särskilda regler

Företagsskatteberedningen föreslog i betänkandet Beskattning av företag (SOU 1977:86 s. 66 och 529) bland annat att särskilda regler om kvalificerad och okvalificerad handel med fastigheter skulle införas, med reglerna om kvalificerad och okvalificerad tomtrörelse som förebild. Kvalificerad handel med fastigheter föreslogs föreligga om den skattskyldige sålde fastigheter som uppenbarligen ”anskaffats för yrkesmässig avyttring”.

Okvalificerad handel med fastigheter föreslogs föreligga när den skattskyldige under en femårsperiod köpt och sålt minst fem fastigheter, vilket bedömdes motsvara dåvarande rättsläge. Förslagen genomfördes emellertid inte eftersom lagstiftaren ansåg att reglerna ”har emellertid den allvarliga nackdelen att hänsyn inte tas till omfattningen av den skattskyldiges verksamhet” (prop. 1980/81:68 s. 151).

Det bör i detta sammanhang även understrykas att fastigheter som den skattskyldige förvärvat innan en handelsrörelse kommit igång behåller sin karaktär av kapitaltillgångar och därför inte ska beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet. Detta framgår av 27 kap. 4 § inkomstskattelagen, som inte gäller endast vid så kallad byggmästarsmitta, utan även vid handel med fastigheter, se 27 kap. 1 §. Någon retroaktiv omklassificering av kapitaltillgångar till lagertillgångar kan alltså inte ske när en handelsrörelse väl har konstituerats.

Bekräftats i litteraturen

Ovanstående rättsläge har även bekräftats i den juridiska litteraturen, se till exempel Peter Melz i Kapitalvinstbeskattningens problem (s. 212-215), Roger Persson Österman i Kontinuitetsprincipen (s. 245, 247, 260) och Hans Tegnander i SkatteNytt (nr 4 2013 s. 183 ff.).

Sammanfattningsvis krävs det enligt gällande rätt bl.a. regelbundenhet och varaktighet (dvs. viss omfattning) för att en yrkesmässig handelsrörelse ska uppkomma. Rörelsen anses påbörjad den dag då kravet på yrkesmässighet är uppfyllt. Värdestegring som uppkommit före denna dag hänförs till inkomstslaget kapital.

Skatteverket har emellertid i ett mycket stort antal beslut beskattat försäljningar av bostadsfastigheter och bostadsrätter i inkomstslaget näringsverksamhet under påstående endast av att syftet med anskaffningarna av bostäder varit att omsätta dem med vinst.

Besluten har därmed medfört att redan anskaffandet av det första objektet ansetts medföra att en handelsrörelse uppkommit och att kapitalvinst beskattats i inkomstslaget näringsverksamhet. Besluten ger alltså uttryck för att en sådan regel om ”kvalificerad handel med fastigheter”, som lagstiftaren uttryckligen avstått från att införa, har använts. Förvaltningsrätter och kammarrätter har regelmässigt instämt i Skatteverkets bedömning utan angivande av några närmare skäl.

Rättsutredningar saknas

Enligt min erfarenhet har myndigheterna inte i något fall lagt fram någon rättsutredning som förklarar hur rättsläget har bedömts. Trots att HFD så sent som genom HFD 2019 ref. 47 har bekräftat rättsläget, har myndigheterna inte angett någon förklaring till varför myndigheterna avviker från den rättstillämpning som HFD har slagit fast.

Det är visserligen en bedömningsfråga hur stor omfattning en verksamhet av det här slaget måste ha för att en handelsrörelse ska ha konstituerats. Företagsskatteberedningen tyckte till exempel att det krävs att den skattskyldige under en femårsperiod köpt och sålt minst fem fastigheter. Prejudikatet RÅ 1987 ref. 46 ger dock vid handen att gränsen kan dras vid ett något högre antal köp och försäljningar.

Det finns emellertid inget stöd i gällande rätt för att en handelsrörelse skulle kunna uppkomma redan genom att den skattskyldige har köpt en enstaka fastighet eller bostadsrätt, alldeles oavsett vad syftet med förvärvet till äventyrs kan ha varit.

Enligt den grundläggande definitionen av en näringsverksamhet krävs det – utöver ett förvärvssyfte – bl.a. att verksamheten bedrivs ”yrkesmässigt” (se 13 kap. 1 § inkomstskattelagen), dvs. att verksamheten har viss omfattning. Detta har som sagt HFD tagit fasta på i sina prejudikat. I avsaknad av förklarande skäl från Skatteverket/förvaltningsrätterna/kammarrätterna går det inte att bedöma på vilka grunder myndigheterna anser att avgörandena är förenliga med rättsläget.

Ingen förklaring till grunderna för besluten

En möjlighet är att myndigheterna så att säga har sneglat på transaktioner som den skattskyldige har gjort senare. Men det förklarar inte på vilka grunder myndigheterna har ansett att objekt som den skattskyldige har förvärvat innan en handelsrörelse har kommit igång skulle kunna omklassificeras från kapitaltillgång till lagertillgång om en handelsrörelse anse ha konstituerats vid en senare tidpunkt.

En fysisk person som har sålt mer än någon enstaka fastighet eller bostadsrätt (som inte utgör privatbostad) står sammanfattningsvis inför risken av att Skatteverket/förvaltningsrätten/kammarrätten anser att tillgången anskaffats i omsättningssyfte och därför ska beskattas progressivt, jämte sociala avgifter, i inkomstslaget näringsverksamhet.

Eftersom HFD redan i ett mycket stort antal avgöranden har slagit fast hur bedömningen ska göras av om en handelsrörelse har konstituerats, torde möjligheten tyvärr vara mycket liten för att HFD skulle komma att pröva fler fall av det här slaget.

IMY får ny generaldirektör

Regeringen har utsett chefjuristen Eric Leijonram till ny generaldirektör och chef för Integritetsskyddsmyndigheten (IMY). Han tillträder tjänsten den 1 oktober 2024.

Ny generaldirektör för Ekobrottsmyndigheten

Regeringen har beslutat att utse Rikard Jermsten till ny generaldirektör och chef för Ekobrottsmyndigheten. Anställningen gäller från och med den 1 oktober 2024.

Foto Gamma-Man

Amicusyttrande tillåts

Institutet för mänskliga rättigheter skickade i maj in ett så kallat amicus curiae-yttrande till Högsta domstolen för att belysa sambandet mellan mänskliga rättigheter och klimatförändringarna i Auroramålet och domstolen beslutade den 3 juli att tillåta yttrandet.

Nya domarutnämningar

Regeringen har den 4 juli utnämnt 14 nya domare.

Nya delägare till Vinge

Vinge har utnämnt fyra nya delägare och en ny counsel på sitt kontor i Stockholm.

Foto Micheal Erhardsson

Nya lagar i juli

Vid halvårsskiftet den 1 juli trädde en rad nya lagar och förordningar i kraft.

Rättspsykatriska under-sökningar i mordmål

Södertörns tingsrätt har beslutat att rätts-psykiatrisk undersökning ska genomföras av två av de personer som står åtalade för inblandning i mord i Västberga och Tullinge i oktober 2023.

Enkätundersökning

Svara på frågor om nyhetstjänsten

Infotorg Juridiks nyhetstjänst vill gärna höra dina åsikter om vår rapportering av juridiska nyheter och genomför därför en enkätundersökning.

InfoTorg - Juridik - Kommentar 2 kommentarer

STUDENTARTIKEL

Fast etableringsställe vid exklusiva avtal

EU-domstolen har nyligen meddelat ett förhandsavgörande rörande tolkningen av begreppet fast etableringsställe enligt artikel 44 i mervärdesskattedirektivet. Studenten Hemen Yazdanfar undersöker hur pass långtgående slutsatser som kan dras av förhandsavgörandet och vilken betydelse domen har för svensk rätt.

Ny styrelseordförande i Pensionsmyndigheten

Justitierådet Anders Perklev förordnas som ordförande i styrelsen för Pensionsmyndigheten från och med den 1 juli 2024.

Sanktionsavgift mot Avanza

Integritetsskyddsmyndigheten (IMY) utfärdar en sanktionsavgift på 15 miljoner kronor mot Avanza Bank AB.

Nya domare utsedda

Regeringen har den 20 juni utnämnt sju nya domare, varav bland annat två justitieråd i Högsta domstolen.

Foto Stuart Miles

IMY vill utreda bakgrundskontroller

Integritetsskyddsmyndigheten vill att det tillsätts en utredning med uppdrag att säkerställa en lämplig balans mellan behovet av att utföra bakgrundskontroller och skyddet för den personliga integriteten.

Juridiklärare prisas

Fyra skickliga universitetslärare tilldelas i år Stockholms universitets pedagogiska pris Årets lärare. En av dessa är Christina Ramberg, professor i civilrätt och ämnesföreståndare för allmän förmögenhetsrätt vid Juridiska institutionen.

Nya domarutnämningar

Regeringen har den 5 juni utnämnt sex nya domare.

STUDENTARTIKEL

Avdrag för rådgivning vid aktieavyttring

Det är normalt att rådgivningstjänster förvärvas i samband med överlåtelse av dotterbolags-andelar. I ljuset av att överlåtelse av dessa andelar är momsfri uppkommer frågan om möjligheten att dra av ingående moms för de förvärvade rådgivningstjänsterna. Studenten Hemen Yazdanfar försöker bringa klarhet i vilka förutsättningar som behöver vara uppfyllda för att avdragsrätt ska föreligga.

DOMARBLOGGEN

Svensk domare i Kosovo

Domaren Mats Persson är utsänd till Kosovo som rättslig rådgivare och om sitt arbete där skriver han nu på Södertörns tingsrätts Domarblogg.

Foto GAMMA-MAN

Domstolsverket kom-menterar JO:s kritik

JO riktar kritik mot Domstolsverkets införande av DiBa, verksamhetsstödet för hantering av brottmålsavgöranden i tingsrätt. Även om flertalet av de problemområden som JO lyfter fram numera är åtgärdade tar Domstolsverket till sig av kritiken.

Snabbare lagföring för unga i hela landet

Regeringen har nu beslutat om att utöka ett tidigare uppdrag om försöksverksamhet med ett snabbförfarande i brottmål för lagöverträdare under 18 år. Försöksverksamheten ska fortsätta och byggas ut till samtliga polisregioner i landet.

Vd utsatte kvinna för sexuella trakasserier

Diskrimineringsombudsmannen, DO, begär att ett bolag i Storstockholmsområdet ska betala 100 000 kronor i diskrimineringsersättning till en anställd kvinna som har utsatts för sexuella trakasserier av bolagets vd.

STUDENTARTIKEL

Aktiekapitalets vara eller icke vara

Aktiekapitalets vara eller icke vara i privata aktiebolag har sedan lång tid tillbaka varit uppe för debatt. Med anledning av detta granskar studenten Hemen Yazdanfar kapitalkravet för privata aktiebolag med fokus på borgenärssyftet.

Bank diskriminerade döva personer

Diskrimineringsombudsmannen, DO, anser att det var diskriminering när en bank nekade två personer som är döva att utföra bankärenden.

Nio nya partners

Skattebyrån CauseyWestling har valt in nio nya partners.

Foto Högsta domstolen

Nytt justitieråd föreslås

Rättschefen Katrin Hollunger Wågnert föreslås nu bli nytt justitieråd i Högsta domstolen.

DOMARBLOGGEN

EU-rätten och Sverige

Den 9 juni är det EU-val och i upptakten till detta får EU:s lagar ovanligt stor uppmärk-samhet. Om EU-rätten och hur den blir till handlar Södertörns tingsrätt domarblogg den här veckan.

Ny ordförande i Lindahls

Lindahls har utsett Mårten Steen till ny ordför-ande. Han axlar ansvaret efter Johan Herrström, Managing Partner i Malmö.

Foto Inbj

Kritik mot förslag om prövningstillstånd

Domstolsverkets förslag om utökat prövnings-tillstånd är problematiskt. Det anser Sveriges Advokatsamfund.

Framtida konkursforum

Samtliga tingsrätter och hovrätter ska även fortsättningsvis ska vara behöriga att handlägga konkursfrågor. Det anser Domstolsverket, som nu redovisat sitt regeringsuppdrag.

Foto ANDREY POPOV

31 nya advokater

Sveriges advokatsamfund antog 31 nya ledamöter vid sitt sammanträde den 16 maj.

Foto David Naylor

Uppsalaforskare prisas

Johanna Chamberlain, docent vid Uppsala universitet, är 2024 års mottagare av Stig Strömholms pris för humanistisk rätts- och samhällsvetenskaplig forskning.

Bättre insatser vid barns grova brottslighet

Riksrevisionens granskning visar att statens insatser vid grov brottslighet bland barn inte är tillräckligt effektiva, och att det behövs en tydligare nationell styrning.

Yttrande lämnas in i Auroramålet

Institutet för mänskliga rättigheter har inkommit med ett så kallat amicus-yttrande till Högsta domstolen i Auroramålet i syfte att klargöra målets betydelse för de mänskliga rättigheterna.

Ny delägare i MAQS

Junli Shu lämnar Setterwalls och ansluter som ny delägare i MAQS Advokatbyrå.

Åklagare prisas

Åklagaren Lisa dos Santos får Natur & Kulturs debattbokspris för boken "Älskade bror – en rapport från gängvåldets Sverige", som skildrar gängkriminaliteten ur en åklagares perspektiv.

DOMARBLOGGEN

Om skyddet för den allmänna rösträtten

Inför det kommande EU-valet, skriver tings-notarien Jonas Ene om de straffbestämmelser som ska skydda den allmänna rösträtten.

Ny vice ordförande i Försäkringskassan

Regeringen har beslutat att förordna den före detta lagmannen Anita Linder som vice ordförande i Försäkringskassan.

Foto Jiri Hera

Åklagarnas arbete med brottsvinster

Ett av Åklagarmyndig-hetens viktigaste och prioriterade uppdrag är att begränsa vinster av brott och brottslig verksamhet.

Foto STELLASALANDER

Professor i civilrätt blir ny universitetsrektor

Regeringen har beslutat att anställa Mia Rönnmar som rektor vid Malmö universitet.

Får granska söktjänster

I ett nytt rättsligt ställningstagande gör IMY bedömningen att myndigheten är behörig att inleda tillsyn mot söktjänster med utgivnings-bevis med anledning av klagomål från enskilda.

Jag vill ha daglig bevakning av juridiska
nyheter från InfoTorg Juridik.
 
E-post: 
 
 
 
OBS! Om du loggar in kan du lägga upp ett
personligt urval för ditt Nyhetsbrev.
 
Logga in och lägg upp ett Nyhetsbrev.




 
» Logga in automatiskt